Wie man Angebote von Baufirmen vergleicht: Kriterien jenseits des Preises

Warum der Preis allein nicht genügt

Wer ein Haus baut, investiert Zeit, Geld und Vertrauen. Bauprojekte sind komplex und oft einmalig: Entscheidend sind vor allem Lage, Bauart und Materialien. Ebenso wichtig sind Architekt, Bauleitung und ausführende Unternehmen.

Nebst einer guten Planung erfordert ein solides Projekt Qualität bei Materialien, Partnern und Versicherungsdeckung. In den letzten Jahren ist der Preisdruck in der Baubranche erheblich gestiegen: Bauherrschaften und Unternehmen suchen kostengünstige Lösungen, oft auf Kosten der Qualität. Billige Materialien, unerfahrenes Personal oder hastige Ausführungen sind häufige Ursachen für mangelhafte Arbeiten.

Qualität im Bauwesen kostet, doch schlecht ausgeführte Arbeiten erweisen sich als teurer. Der Angebotsvergleich sollte auf zwei parallelen Schienen erfolgen: Einerseits der Preis, andererseits überprüfbare Elemente. Dazu gehören normgerechte Materialien, Qualifikationen des Personals, Referenzen, Garantien und Vertragsklarheit. Sich die Zeit zu nehmen, Referenzen anzufordern und Angebote zu vergleichen, schafft eine solide Basis und vermeidet Streitigkeiten über Mängel oder Kosten.

Qualitätskriterien, die im Angebot schriftlich festgehalten werden müssen

Die einzufordernden und zu vergleichenden Elemente sind konkret. Normgerechte Materialien, Personal mit anerkannten Ausbildungen und nachgewiesener Erfahrung, Kontrolle der Materialfestigkeit, Überprüfung früherer Erfahrungen und Referenzen über abgeschlossene Baustellen. Nötig sind auch Vertragsklarheit, Baugarantien und Transparenz in der Kommunikation. Dies sind die Voraussetzungen, um die Qualitätsanforderungen langfristig zu erfüllen.

Damit der Vergleich funktioniert, muss jedes Unternehmen dieselbe Anfrage erhalten und zu denselben Punkten antworten. Schriftlich angefordert werden sollten die Liste der vorgesehenen Materialien und die entsprechenden technischen Datenblätter.

Ausserdem benötigt man die Namen und Qualifikationen des Baustellenleiters und der Schlüsselpersonen sowie die für kritische Arbeiten vorgesehenen Subunternehmer. Schliesslich sind Referenzen über abgeschlossene Arbeiten mit der Art der Arbeit, den Garantiebedingungen und der Art und Weise, wie Mängel und Änderungen während der Ausführung gehandhabt werden, erforderlich.

Transparenz in der Kommunikation ist ein Bewertungskriterium. Ein Unternehmen, das präzise und dokumentiert antwortet, ist während der Arbeiten besser kontrollierbar. Ein Angebot, das Materialien, Personal oder Referenzen nicht dokumentiert, macht den Preis unvergleichbar. Der Unterschied in den Zahlen kann darauf beruhen, was nicht enthalten oder spezifiziert wurde.

Technische Normen als neutrales Vergleichsmass

In der Schweiz ist die Schweizerische Normen-Vereinigung (SNV) das Kompetenzzentrum für nationale und internationale Normen. Ihre Mitglieder erarbeiten und harmonisieren aktiv Normen und nehmen an Treffen nationaler und internationaler Normungsgremien teil.

Der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein (SIA) erarbeitet die für die Baubranche geltenden schweizerischen Normen in Zusammenarbeit mit der SNV und anderen Institutionen. Er berücksichtigt die Entwicklungen der europäischen und internationalen Normung (CEN- und ISO-Normen).

Die SIA-Normen sind landesweit gültige Bauregeln und unterteilen sich in drei Kategorien: technische Normen, Vertragsnormen und Normen zum besseren Verständnis. Sie werden von den zuständigen SIA-Komitees erarbeitet und überprüft. Um eine qualitativ hochwertige Baukultur zu gewährleisten, prüft das Bundesamt für Kultur (BAK) neue oder überarbeitete SIA-Normen mittels öffentlicher Vernehmlassungsverfahren.

SIA-Normen sind keine eigentlichen Gesetze. Als privatrechtliche Regelungen werden sie gemäss dem Obligationenrecht erst durch vertragliche Vereinbarungen rechtlich bindend.

Die Erwähnung der anwendbaren Normen im Angebot oder im Lastenheft hat eine doppelte Wirkung. Sie macht die Vorschläge auf objektiver Basis vergleichbar, da sich alle auf dasselbe Mass beziehen. Ausserdem verwandelt sie diese Normen in einklagbare vertragliche Verpflichtungen.

Dies gilt auch für Detailnormen, die auf spezifische Risiken verweisen, wie die VSS/SN 640312, die die Auswirkungen von Vibrationen auf Bauten regelt. Dies ist nützlich, wenn in der Nähe bestehender Gebäude gearbeitet wird.

Nachhaltigkeitszertifizierungen: Die Kriterien lesen, nicht das Logo

In der Schweiz ist das am weitesten verbreitete System zur Bewertung der Nachhaltigkeit von Gebäuden die Zertifizierung nach dem Standard Minergie ECO mit einem Marktanteil von über 95 %. Zudem werden Prüfungen nach dem amerikanischen System LEED, dem deutschen DGNB und dem britischen BREEAM durchgeführt. Alle Zertifizierungssysteme sehen «Ausschlusskriterien» oder «Prerequisites» vor, die erfüllt sein müssen, damit das Projekt zertifiziert werden kann.

Minergie-ECO fasst die bewerteten Kriterien in vier Bereichen zusammen. Komfort: thermisches Wohlbefinden und Luftqualität. Energieeffizienz: niedriger Verbrauch und Eigenproduktion von Strom. Gesundheit: Schalldämmung und geringe Innenraumluftverschmutzung. Bauökologie: recycelte Materialien, niedrige graue Energie und lange Nutzungsdauer.

Minergie-P bezeichnet Gebäude mit sehr niedrigem Energieverbrauch, mit höchsten Ansprüchen an Qualität, Komfort und Energie. Minergie-A setzt auf hohe energetische Unabhängigkeit durch Eigenproduktion von Strom mit grossen Photovoltaikanlagen. Seine Anforderungen konzentrieren sich vor allem auf den Energiebedarf des Gebäudes.

Der Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) wurde vom Bundesamt für Energie (BFE) als gemeinsame Verständigung über nachhaltiges Bauen in der Schweiz entwickelt. Er basiert auf den von Minergie/Minergie ECO vorgeschlagenen Themen, die in einem umfassenden Katalog erweitert wurden, der auch architektonische, wirtschaftliche und ökologische Aspekte integriert. Die SIA-Empfehlung 112/1 definiert die Kriterien zur Bewertung der Nachhaltigkeit eines Gebäudes, umgesetzt auf der Grundlage von drei Säulen.

Beim Angebotsvergleich zählt die Methode, nicht das Etikett. Die schweizerischen Systeme verwenden eine Ampel, die aufzeigt, ob die Anforderungen erfüllt sind oder nicht. Die internationalen Systeme vergeben Punkte für eine bestimmte Anzahl von Kriterien und stellen ein Zertifikat mit der Bewertung im Verhältnis zur maximalen Punktzahl aus.

Aufgrund der grossen Unterschiede im Ansatz und bei der Auswahl der Kriterien ist ein direkter Vergleich zwischen den Zertifikaten nicht möglich. Es ist nützlicher zu fragen, welcher Standard vorgeschlagen wird, mit welchen Ausschlusskriterien und welchem erreichten Niveau, als die Logos zu vergleichen.

Vergleich der Zertifizierungssysteme für nachhaltige Gebäude in der Schweiz

Das Angebot prüfen, bevor man es vergleicht

Der Vergleich setzt vollständige und zulässige Angebote voraus. Bevor die Inhalte bewertet werden, sind die angeforderte Dokumentation und die Angabe der Subunternehmer zu prüfen. Auch die Position des Bieters gegenüber den Sanktionslisten ist zu überprüfen. Insbesondere darf der Auftrag nicht an einen Bieter vergeben werden, der auf der Liste der sanktionierten Bieter und Subunternehmer steht.

Die Bewertung von Vorschlägen, die ohnehin nicht vergeben werden könnten oder die angeforderte Dokumente und Daten weglassen, verzerrt die Rangliste und kostet Zeit. Wenn ein Angebot unvollständig ist, besteht der korrekte Weg darin, die im Verfahren vorgesehene Ergänzung anzufordern. Oder es vom Vergleich auszuschliessen, anstatt die Lücken mit eigenen Schätzungen zu füllen.

Grundlegende Phasen bei der Prüfung und dem Vergleich von Bauangeboten

Mit branchenüblichen Referenzwerten vergleichen

Das Bundesamt für Statistik (BFS) erhebt halbjährlich Referenzwerte aus den Berechnungselementen und veröffentlicht sie im Juni und Dezember. Die Gebäudedaten sind in werk-material.online enthalten, einer Referenz, um die Zahlen eines Projekts im Verhältnis zur Best Practice einzuordnen.

Um aus den Zahlen und Referenzwerten zuverlässige Schlussfolgerungen für das eigene Projekt zu ziehen, müssen sich die Nutzer mit dem Rohmaterial, also mit «werk-material» selbst, auseinandersetzen. Der Referenzwert ist kein Marktpreis für die eigene Baustelle.

Er sollte als Vergleichsmassstab verwendet werden, um zu verstehen, ob ein Angebot in einem plausiblen Bereich liegt oder vertieft geprüft werden muss. Dabei sind die Unterschiede in Typologie, Grösse, Standort und Ausführungszeitraum im Vergleich zu den Projekten der Stichprobe zu berücksichtigen.

Versicherungen und Haftung: Wer deckt was ab

Die Bauversicherung schützt die Bauherrschaft vor zivilrechtlichen Haftungsansprüchen und den finanziellen Folgen von Schäden. Sie besteht aus der Bauarbeitenversicherung und der Haftpflichtversicherung der Bauherrschaft. Je nach Bauprojekt können diese kombiniert oder einzeln abgeschlossen werden.

Die beiden Komponenten decken unterschiedliche Parteien ab. Die Bauarbeitenversicherung schützt die Unternehmen vor den finanziellen Folgen von Unfällen und Diebstählen auf der Baustelle. Die zweite übernimmt die gegen die Bauherrschaft gerichteten zivilrechtlichen Haftungsansprüche. Beim Vergleich von Unternehmen ist es hilfreich festzustellen, wer was abgeschlossen hat, und die jeweiligen Deckungen in die Angebotsunterlagen aufzunehmen.

Die Versicherungsdeckung ersetzt nicht die Qualitätsprüfung. Sie greift bei Schäden und Haftung, während die Reaktion auf Mängel von Materialien, Erfahrung des Personals und Vertragsklauseln abhängt. Baugarantien und Versicherungsbedingungen sind gemeinsam zu lesen, um im Voraus zu wissen, welches Risiko bei der Bauherrschaft verbleibt.

Vom Vergleich zur Vereinbarung: Verträge und Referenzdokumente

Damit der Vergleich nach der Zuschlagerteilung kohärent bleibt, gehört die Wahl des Vertragsmodells zum Ausschreibungsverfahren. Die KBOB veröffentlicht Referenzvertragsdokumente, darunter den Mustervertrag für den Auftrag.

Seit dem 1.7.2020 sind Neuerungen in den KBOB-Dokumenten in Kraft getreten. Die KBOB selbst bietet einen Vergleich der Versionen der Referenzvertragsdokumente an.

Wenn das Vertragsmodell und die Referenzdokumente bereits in der Offertanfrage angegeben sind, kalkulieren alle Unternehmen denselben Leistungsumfang, dieselben Pflichten und dieselben Verantwortlichkeiten.

Preisunterschiede werden als Angebotsunterschiede lesbar und nicht als Formulierungsunterschiede. Es ist derselbe Mechanismus, der die SIA-Normen bindend macht, indem sie im Vertrag gemäss dem Obligationenrecht referenziert werden.

Operativ ist es ratsam, das Modell des Werkvertrags vor der Zuschlagerteilung festzulegen. Anschliessend sind der Verweis auf die anwendbaren SIA-Normen, die Garantiefristen und das Verfahren für Änderungen und Mängel zu definieren. Schliesslich sind die Anhänge aufzulisten: Lastenheft, Pläne, technische Datenblätter, Versicherungsdeckungen.

Checkliste für den Vergleich

Referenzen: Referenzen über abgeschlossene Arbeiten anfordern und sich die Zeit nehmen, sie zu überprüfen; auch die angegebenen früheren Erfahrungen prüfen.

Qualifikationen: Personal mit anerkannten Ausbildungen und nachgewiesener Erfahrung, mit Angabe der Schlüsselpersonen und des Baustellenleiters.

Materialien: Normgerechte Materialien, mit technischen Datenblättern und Überprüfung der angegebenen Festigkeit.

Normen: Die anwendbaren SIA-Normen (technisch, vertraglich, zum besseren Verständnis) und eventuelle spezifische Anforderungen angeben, wissend, dass sie durch den Vertrag bindend werden.

Zertifizierungen: Den geforderten Standard definieren (Minergie-ECO, Minergie-P-ECO, Minergie-A-ECO, SNBS, LEED, DGNB, BREEAM), die Ausschlusskriterien und die bewerteten Bereiche, ohne verschiedene Zertifikate direkt zu vergleichen.

Vollständigkeit des Angebots: Vorhandensein der angeforderten Dokumentation, konsistente Daten und Anhänge, keine fehlenden Elemente, die den Vorschlag unvergleichbar machen.

Subunternehmer: Angegebene Liste und Überprüfung, dass der Bieter und die Subunternehmer nicht auf der Liste der sanktionierten Bieter und Subunternehmer erscheinen.

Versicherungen: Bauversicherung (Polize für Bauarbeiten und Haftpflichtdeckung der Bauherrschaft), kombiniert oder separat je nach Projekt abgeschlossen, mit Angabe, wer was deckt.

Garantien und Vertrag: Baugarantien, Vertragsklarheit, Referenz-Vertragsmodell (z. B. KBOB-Dokumente, wie der Mustervertrag für den Auftrag), Art und Transparenz der Kommunikation während der Arbeiten.

Checkliste für den Vergleich von Bauangeboten