Comment comparer les offres de plusieurs entreprises de construction : des critères au-delà du prix

Pourquoi le prix seul ne suffit pas

Qui construit une maison investit temps, argent et confiance. Les projets de construction sont complexes et souvent uniques : la localisation, le type de construction et les matériaux comptent avant tout. L’architecte, la direction des travaux et les entreprises exécutantes sont tout aussi importants.

Outre une bonne planification, un projet solide exige de la qualité en matière de matériaux, de partenaires et de couverture d’assurance. Ces dernières années, la pression sur les prix dans le secteur de la construction a considérablement augmenté : maîtres d’ouvrage et entreprises recherchent des solutions économiques, souvent au détriment de la qualité. Des matériaux bon marché, du personnel inexpérimenté ou des exécutions hâtives sont des causes fréquentes de malfaçons.

La qualité dans la construction a un coût, mais les travaux mal exécutés s’avèrent plus onéreux. La comparaison des offres doit se faire sur deux axes parallèles : d’une part le prix, d’autre part des éléments vérifiables. Parmi ceux-ci figurent : des matériaux conformes aux normes, les qualifications du personnel, les références, les garanties et la clarté du contrat. Prendre le temps de demander des références et de comparer les offres pose des bases solides et évite les litiges liés aux défauts ou aux coûts supplémentaires.

Critères qualitatifs à inscrire noir sur blanc dans l’offre

Les éléments à demander et à comparer sont concrets. Des matériaux conformes aux normes, un personnel disposant de formations reconnues et d’une expérience avérée, le contrôle de la résistance des matériaux, la vérification des expériences antérieures et des références sur des chantiers achevés. Sont également nécessaires la clarté du contrat, des garanties de construction et une communication transparente. Ce sont les conditions préalables pour satisfaire aux exigences de qualité sur le long terme.

Pour que la comparaison soit efficace, chaque entreprise doit recevoir la même demande et répondre aux mêmes points. Il convient d’exiger par écrit la liste des matériaux prévus ainsi que leurs fiches techniques respectives.

Il faut ensuite fournir les noms et qualifications du chef de chantier et des personnes clés, ainsi que les sous-traitants prévus pour les travaux critiques. Enfin, des références sur des travaux achevés sont indispensables, précisant le type de travail, les conditions de garantie et la manière dont les défauts et les variantes en cours de chantier sont gérés.

La transparence dans la communication est un critère d’évaluation. Une entreprise qui répond de manière ponctuelle et documentée est plus facile à contrôler durant les travaux. Une offre qui ne documente pas les matériaux, le personnel ou les références rend le prix incomparable. La différence de montant peut dépendre de ce qui n’a pas été inclus ou spécifié.

Les normes techniques comme étalon de comparaison neutre

En Suisse, l’Association suisse de normalisation (SNV) est le centre de compétence pour les normes nationales et internationales. Ses membres élaborent et harmonisent activement les normes et participent aux réunions des organismes de normalisation nationaux et internationaux.

La Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA) élabore les normes suisses applicables au secteur de la construction, en collaboration avec la SNV et d’autres institutions. Elle tient compte des développements de la normalisation européenne et internationale (normes CEN et ISO).

Les normes SIA sont des règles de construction valables au niveau national et se divisent en trois catégories : normes techniques, normes contractuelles et normes utiles à la compréhension. Elles sont élaborées et révisées par les comités compétents de la SIA. Pour garantir une culture de la construction de qualité, l’Office fédéral de la culture (OFC) examine les nouvelles normes SIA ou celles révisées mediante des procédures de consultation publiques.

Les normes SIA ne sont pas des lois à proprement parler. De nature privée, elles ne deviennent juridiquement contraignantes conformément au Code des obligations qu’à travers des accords contractuels.

Citer les normes applicables dans l’offre ou le cahier des charges a un double effet. Cela rend les propositions comparables sur des bases objectives, car toutes se réfèrent au même étalon. Cela transforme en outre ces normes en obligations contractuelles exigibles.

Cela vaut également pour les normes détaillées invoquées pour des risques spécifiques, comme la VSS/SN 640312 qui réglemente les effets des vibrations sur les constructions. C’est utile lorsque l’on travaille à proximité de bâtiments existants.

Certifications de durabilité : lire les critères, pas le logo

En Suisse, le système le plus répandu pour évaluer la durabilité des bâtiments est la certification selon le standard Minergie ECO, avec une part de marché supérieure à 95 %. Des vérifications sont également effectuées selon le système américain LEED, le système allemand DGNB et le système britannique BREEAM. Tous les systèmes de certification prévoient des « critères d’exclusion » ou des « prérequis » qui doivent être satisfaits pour que le projet puisse être certifié.

Minergie-ECO regroupe les critères évalués en quatre domaines. Confort : bien-être thermique et qualité de l’air. Efficacité énergétique : faible consommation et autoproduction d’électricité. Santé : isolation acoustique et réduction de la pollution intérieure. Écologie de la construction : matériaux recyclés, faible énergie grise et longue durée d’utilisation.

Minergie-P désigne les bâtiments à très faible consommation d’énergie, avec des exigences maximales en matière de qualité, de confort et d’énergie. Minergie-A mise sur une forte indépendance énergétique grâce à l’autoproduction d’électricité via de grandes installations photovoltaïques. Ses exigences se concentrent principalement sur les besoins énergétiques du bâtiment.

Le Standard Construction Durable Suisse (SNBS) a été développé par l’Office fédéral de l’énergie (OFEN) comme accord commun sur la construction durable en Suisse. Il s’appuie sur les thèmes proposés par Minergie/Minergie ECO, élargis dans un catalogue exhaustif qui intègre également des aspects architecturaux, économiques et environnementaux. La recommandation SIA 112/1 définit les critères pour évaluer la durabilité d’un bâtiment, mise en œuvre sur la base de trois piliers.

Lors de la comparaison des offres, c’est la méthode qui compte, pas l’étiquette. Les systèmes suisses utilisent un code couleur (feu tricolore) qui indique si les exigences sont satisfaites ou non. Les systèmes internationaux attribuent des points pour un certain nombre de critères et délivrent un certificat avec une évaluation par rapport au score maximal.

En raison des grandes différences d’approche et de sélection des critères, une comparaison directe entre les certificats n’est pas possible. Demander quel standard est proposé, avec quels critères d’exclusion et quel niveau atteint est plus utile que de comparer les logos.

Comparaison des systèmes de certification de la durabilité des bâtiments en Suisse

Vérifier l’offre avant de la comparer

La comparaison suppose des offres complètes et admissibles. Avant d’évaluer le contenu, il convient de contrôler la documentation requise et l’indication des sous-traitants. La position de l’offrant par rapport aux listes de sanctions doit également être vérifiée. En particulier, le mandat ne doit pas être attribué à un offrant figurant sur la liste des offrants et sous-traitants sanctionnés.

Évaluer des propositions qui ne pourraient de toute façon pas être attribuées, ou qui omettent des documents et données requis, fausse le classement et fait perdre du temps. Si une offre est incomplète, la voie correcte consiste à demander les compléments prévus par la procédure. Ou alors à l’exclure de la comparaison, sans combler ses lacunes par ses propres estimations.

Étapes fondamentales dans la vérification et la comparaison des offres de construction

Comparer avec les valeurs de référence du secteur

L’Office fédéral de la statistique (OFS) relève semestriellement les valeurs de référence à partir des éléments de calcul et les publie en juin et décembre. Les données relatives au bâtiment sont contenues dans werk-material.online, une référence pour situer les chiffres d’un projet par rapport aux meilleures pratiques.

Pour tirer des conclusions fiables sur son propre projet à partir des chiffres et des valeurs de référence, les utilisateurs doivent se confronter à la matière première, c’est-à-dire à « werk-material » lui-même. La valeur de référence n’est pas un prix du marché pour son propre chantier.

Elle doit servir de terme de comparaison pour comprendre si une offre se situe dans une fourchette plausible ou mérite un approfondissement. Il faut tenir compte des différences de typologie, de taille, de localisation et de période d’exécution par rapport aux projets de l’échantillon.

Assurances et responsabilité : qui couvre quoi

L’assurance construction protège le maître d’ouvrage contre les réclamations en responsabilité civile et les conséquences financières des sinistres. Elle se compose de l’assurance travaux de construction et de l’assurance responsabilité civile du maître d’ouvrage. Selon le projet de construction, celles-ci peuvent être combinées ou souscrites séparément.

Les deux composantes couvrent des sujets différents. L’assurance travaux de construction protège les entreprises contre les conséquences financières dues aux accidents et aux vols sur le chantier. La seconde prend en charge les réclamations en responsabilité civile adressées au maître d’ouvrage. Lors de la comparaison des entreprises, il est utile d’établir qui a souscrit quoi et d’inclure les couvertures respectives dans les documents de l’offre.

La couverture d’assurance ne remplace pas la vérification de la qualité. Elle intervient en cas de sinistres et de responsabilités, tandis que la réponse aux défauts dépend des matériaux, de l’expérience du personnel et des clauses contractuelles. Les garanties de construction et les conditions d’assurance doivent être lues conjointement pour savoir à l’avance quel risque reste à la charge du maître d’ouvrage.

De la comparaison à l’accord : contrats et documents de référence

Pour que la comparaison reste cohérente après l’attribution, le choix du modèle contractuel fait partie de la procédure d’appel d’offres. La KBOB publie des documents contractuels de référence, dont le contrat type pour le mandat.

Depuis le 1.7.2020, des nouveautés sont entrées en vigueur dans les documents de la KBOB. La KBOB elle-même propose une comparaison entre les versions des documents contractuels de référence.

Si le modèle contractuel et les documents de référence sont indiqués dès la demande d’offre, toutes les entreprises chiffrent le même périmètre de prestations, les mêmes obligations et les mêmes responsabilités.

Les différences de prix deviennent lisibles comme des différences d’offre et non comme des différences de formulation. C’est le même mécanisme qui rend les normes SIA contraignantes, invoquées dans le contrat selon le Code des obligations.

Sur le plan opérationnel, il convient de fixer le modèle de contrat d’entreprise avant l’attribution. Il faut ensuite définir le renvoi aux normes SIA applicables, les délais de garantie et la procédure pour les variantes et les défauts. Enfin, il convient de lister les annexes : cahier des charges, plans, fiches techniques, couvertures d’assurance.

Liste de contrôle pour la comparaison

Références : demander des références sur des travaux achevés et prendre le temps de les vérifier ; contrôler également les expériences antérieures déclarées.

Qualifications : personnel disposant de formations reconnues et d’une expérience avérée, avec indication des personnes clés et du chef de chantier.

Matériaux : matériaux conformes aux normes, avec fiches techniques et vérification de la résistance déclarée.

Normes : indiquer les normes SIA applicables (techniques, contractuelles, utiles à la compréhension) et les éventuelles références spécifiques requises, sachant qu’elles deviennent contraignantes via le contrat.

Certifications : définir le standard requis (Minergie-ECO, Minergie-P-ECO, Minergie-A-ECO, SNBS, LEED, DGNB, BREEAM), les critères d’exclusion et les domaines évalués, sans comparer directement des certificats différents.

Exhaustivité de l’offre : documentation requise présente, données et annexes cohérentes, aucun élément manquant qui rendrait la proposition incomparable.

Sous-traitants : liste indiquée et vérification que l’offrant et les sous-traitants ne figurent pas sur la liste des offrants et sous-traitants sanctionnés.

Assurances : assurance construction (police travaux de construction et couverture RC du maître d’ouvrage), combinée ou souscrite séparément selon le projet, avec indication de qui couvre quoi.

Garanties et contrat : garanties de construction, clarté du contrat, modèle contractuel de référence (documents KBOB, par exemple le contrat type pour le mandat), modalités et transparence de la communication durant les travaux.

Liste de contrôle pour la comparaison des offres de construction