Organiser le nettoyage et la maintenance des immeubles commerciaux : contrats, normes et contrôles

Un immeuble commercial se gère selon une logique différente de celle d'un logement

Dans un immeuble d'habitation, le donneur d'ordre pour le nettoyage et la maintenance coïncide généralement avec les occupants. Dans un immeuble commercial, c'est presque jamais le cas : propriétaires, gérants immobiliers, locataires et utilisateurs finaux ont des intérêts, des horaires et des responsabilités distincts.

Les surfaces à entretenir ne se limitent pas aux locaux fermés, mais incluent également les halls, les escaliers, les ascenseurs, les façades, les fenêtres, les espaces extérieurs, les parkings et les locaux techniques. Les travaux doivent s'intégrer aux heures d'exploitation sans perturber l'activité, l'accès du public ou la sécurité des personnes présentes.

Le nettoyage et la maintenance ne doivent donc pas être traités comme deux postes de dépenses séparés, mais comme un système unique de surveillance de l'immeuble. Celui qui nettoie un hall remarque souvent en premier une lampe grillée, un joint qui fuit ou un sol qui se dégrade ; celui qui intervient sur une installation doit se coordonner avec celui qui devra ensuite rétablir la propreté. Séparer ces deux domaines revient à perdre des informations et à multiplier les interventions.

Le SECO rappelle que l'environnement de travail — bâtiments, éclairage, climat, acoustique — influence la santé, le bien-être et la productivité des travailleurs. Le nettoyage et la maintenance ne sont pas des services accessoires, mais des facteurs déterminants pour la qualité de l'environnement de travail.

Pour mettre en place la gestion, il faut répondre séquentiellement à trois questions : que faut-il faire, qui l'exécute, comment vérifie-t-on que cela a été fait au niveau convenu ? Les sections suivantes suivent cet ordre.

L'échelle est typiquement multi-sites. Depuis février 2024, le nettoyage de maintenance de trois sites de production et de 17 sites logistiques en Suisse est confié à Honegger SA, qui dispose de 23 succursales dans le pays. Un seul prestataire, de nombreuses adresses : la logistique des accès compte autant que le prix.

Procédure de gestion intégrée du nettoyage et de la maintenance dans les immeubles commerciaux

Définir les niveaux de prestation avant de négocier le prix

Le point de départ est le cahier des charges. Un cahier des charges de nettoyage bien construit distingue le nettoyage quotidien et le nettoyage extraordinaire : le premier couvre les opérations récurrentes liées à l'exploitation quotidienne, le second les interventions périodiques ou exceptionnelles.

Dans le cahier des charges LCPubb du Canton du Tessin, la distinction est explicite : le poste 853 est « Maintenance et nettoyage » et figure à côté du service hivernal.

La deuxième étape consiste à classer les surfaces et les prestations par catégorie : toutes les zones ne nécessitent pas le même traitement, et un cahier des charges qui les additionne indistinctement rend impossible tant le devis que le contrôle. Il convient de lister les zones par type (bureaux, halls, sanitaires, escaliers, entrepôts, surfaces vitrées, façades, parkings), d'associer à chacune une fréquence et une fenêtre horaire d'exécution, et d'indiquer le niveau attendu.

Un cahier des charges abouti peut inclure des critères de qualité, outre la description des opérations : il peut indiquer les exigences relatives aux produits utilisés et les éléments à prendre en compte dans l'évaluation de l'offrant.

Des critères de qualité définis à l'avance rendent les offres comparables sur des bases homogènes : sans eux, l'appel d'offres se réduit à une comparaison de prix sous-entendant des prestations différentes.

Lorsqu'il manque des critères de qualité internes, on peut recourir à des évaluations externes. La division Facility Management de Honegger a obtenu 80 points sur 100 dans l'évaluation de durabilité EcoVadis 2026, se classant parmi les 6 % des meilleures entreprises évaluées au niveau mondial.

Le cahier des charges devrait enfin indiquer comment gérer les variantes et les prestations supplémentaires non prévues. Dans un immeuble commercial, les besoins évoluent : un nouveau locataire arrive, l'affectation d'un local change, un événement est organisé. Prévoir déjà dans le cahier des charges la procédure pour ces situations évite que chaque variation ne devienne une négociation séparée.

Hygiène des espaces et exigences de l'environnement de travail en Suisse

En Suisse, les exigences relatives aux locaux de travail sont régies par les ordonnances de la loi sur le travail. Le SECO résume les exigences particulières de protection de la santé relatives à l'environnement de travail ; ce sont les commentaires aux ordonnances 3 et 4 (OLT 3 et OLT 4) qui contiennent les indications les plus détaillées sur les exigences du bâtiment et des locaux individuels.

Les OLT 3 articulent la matière par article : art. 11 construction, art. 12 volume d'air, art. 13 plafonds et murs, art. 14 sols, art. 15 éclairage, art. 16 climat des locaux, art. 17 ventilation, art. 18 pollution de l'air, art. 20 rayonnement solaire et thermique, art. 21 travail dans les locaux non chauffés ou en plein air, art. 22 bruits et vibrations.

Concernant l'éclairage, les postes de travail doivent être aménagés dans des locaux avec lumière du jour et disposer d'un éclairage artificiel complémentaire ; les postes permanents doivent avoir vue sur l'extérieur, et l'aménagement de locaux sans éclairage naturel est soumis à autorisation. La référence est l'article 15 OLT 3 avec son annexe. Le nettoyage joue ici un rôle direct : une surface vitrée mal entretenue réduit la lumière du jour disponible et donc la qualité de l'environnement pour ceux qui y travaillent.

Concernant la ventilation, tous les locaux de travail doivent être ventilés naturellement ou artificiellement de manière suffisante et proportionnée à leur utilisation ; l'air contenant des gaz, vapeurs, brouillards, fumées, poussières ou substances analogues doit être aspiré efficacement et si possible près de la source de pollution. Ce sont les contenus des articles 17 et 18 OLT 3. La maintenance et le nettoyage des conduits, grilles et filtres influencent également le résultat.

Les indications du SECO concernent aussi le climat des locaux, la protection contre la chaleur excessive et le rayonnement solaire, la protection contre le froid dans les locaux non chauffés ou en plein air, la lutte contre les bruits et les vibrations, ainsi que les caractéristiques des plafonds, murs et sols. L'article 16 OLT 3 traite du climat, l'article 20 du rayonnement solaire et thermique, l'article 21 du froid, et l'article 22 des bruits et vibrations. Ces éléments sont perçus comme l'état de maintenance de l'immeuble : un sol usé, un plafond taché ou une façade négligée ne sont pas seulement un problème esthétique, mais contribuent à déterminer le bien-être et la productivité de ceux qui travaillent dans l'immeuble.

Pour un conseil technique sur les problèmes relatifs à l'environnement de travail, le SECO renvoie aux hygiénistes du travail, avec la liste des membres de la Société Suisse d'Hygiène du Travail (SSHT) qui offrent des prestations de services. Pour la fumée passive, la référence est l'Office fédéral de la santé publique (OFSP).

Étapes pour une gestion efficace de l'environnement de travail dans les immeubles commerciaux

Le contrat : périmètre, horaires, matériaux, remplacements

Le contrat de nettoyage et de maintenance traduit le cahier des charges en une relation continue. Il doit contenir au moins : le périmètre précis des prestations, avec plans et surfaces de référence ; la périodicité et les fréquences pour chaque zone ; les accès autorisés et les fenêtres horaires durant lesquelles il est possible de travailler ; l'indication de qui fournit les machines, outils et produits ; les modalités de gestion et d'élimination des déchets ; la procédure de remplacement du personnel absent ; la durée, les conditions de renouvellement et les critères d'ajustement des prix et des prestations.

Les plans et les surfaces servent non seulement à calculer les offres, mais aussi à résoudre les contestations ultérieures : sans une référence partagée, toute discussion sur le « ce n'était pas prévu » devient difficile à clore. Il est tout aussi important de définir qui fournit quoi : si les produits sont fournis par le donneur d'ordre, le régime de responsabilité et la comparabilité des offres changent.

Avant de signer, il convient de vérifier les exigences du prestataire. En Suisse, pour la plupart des services de nettoyage, aucune autorisation spéciale n'est requise ; selon le secteur d'emploi, il peut toutefois y avoir des autorisations spécifiques, il est donc opportun de clarifier cas par cas celles qui s'appliquent à l'immeuble concerné.

Un sujet souvent sous-estimé est la convention collective de travail (CCT) de branche. Au Tessin, la CCT pour le personnel des entreprises de nettoyage et de facility services vaut sur tout le territoire cantonal : durée du 3 février 2025 au 31 décembre 2025, obligation générale du 1er mars 2025 au 31 décembre 2025.

Les dispositions déclarées d'obligation générale s'appliquent à tous les employeurs dont les entreprises ou parties d'entreprise relèvent du champ d'application. Elles ne lient pas seulement les entreprises qui y ont adhéré volontairement.

L'article 2.1 délimite le champ d'application entreprise : entreprises ou parties d'entreprises opérant au Tessin qui effectuent des travaux de nettoyage ordinaire et de maintenance, nettoyages de maintenance, nettoyages spéciaux et nettoyages hospitaliers, à l'intérieur et à l'extérieur des bâtiments ainsi que sur les moyens de transport. L'article 2.2 étend l'application à tout le personnel, y compris les apprentis, et exclut les collaborateurs ayant des fonctions purement dirigeantes et les jeunes aides engagés pendant les vacances scolaires jusqu'à l'âge de 18 ans révolus.

La CCT a été adaptée plusieurs fois : les salaires minimaux ont été modifiés dès le 1er janvier 2025 et la déclaration d'obligation générale dès le 1er mars 2025. Celui qui achète le service devrait vérifier que le prestataire applique réellement ces conditions. Des salaires et horaires non conformes se répercutent sur la continuité et la qualité de la prestation.

En Suisse alémanique, la CCT du nettoyage est contraignante pour les entreprises qui emploient plus de cinq collaboratrices et collaborateurs. Les principales conditions salariales et de travail s'appliquent également aux petites entreprises et au personnel à temps partiel.

Salaires minimaux 2026 : nettoyages ordinaires CHF 21.40 l'heure, 22.90 avec la formation prévue par la CCT ; nettoyages spéciaux 23.40 et 24.90 ; nettoyages hospitaliers 21.85 et 23.35 ; nettoyage de véhicules 23.20 et 24.70. Un agent de nettoyage avec CFC commence à CHF 4200 par mois, avec AFC à CHF 4700.

À ces montants s'ajoutent 8,33 % pour les vacances, de 1,5 à 3,1 % pour les jours fériés et 8,33 % de treizième salaire. Depuis l'introduction de la CCT en 2004, en Suisse alémanique, les salaires minimaux du nettoyage ont augmenté de plus de 35 %.

La CCT prévoit en outre 9 jours fériés payés, 4 semaines de vacances dès 21 ans et 5 semaines jusqu'à 20 ans et dès 50 ans avec au moins 5 ans de service, le treizième salaire après trois mois et l'indemnité journalière de maladie dès le troisième jour.

Le temps de travail effectif doit être enregistré et payé : les accords qui fixent un temps prédéterminé pour chaque pièce ou bâtiment ne sont pas autorisés. Le temps et les frais de déplacement vers le lieu de service sont rémunérés, pas le trajet depuis le domicile ; l'indemnité repas est de 16 francs par jour.

Éléments fondamentaux à inclure dans le contrat de nettoyage et de maintenance

Qui exécute les travaux : formation, sécurité, planification des shifts

En Suisse, le profil de référence est celui d'agent technique de nettoyage avec certificat fédéral de formation pratique (CFP). La formation dure deux ans et prépare à nettoyer des bâtiments tels que bureaux, habitations, centres commerciaux, hôpitaux et aéroports, ainsi que des moyens de transport comme trains, bus et bateaux.

La profession compte 231 lieux de stage et 18 places d'apprentissage : une base de recrutement mesurable pour ceux qui doivent couvrir les shifts.

Les compétences vont au-delà de l'idée commune de « faire un peu de ménage ».

Elles comprennent : préparer les équipements, machines, matériaux et détergents selon les instructions reçues ; définir les délais dans lesquels terminer les travaux ; choisir, en accord avec le supérieur, la méthode et les produits adaptés à différents matériaux, par exemple un détergent spécifique pour sols en bois ou en pierre.

Elles comprennent également : nettoyer les façades, fenêtres, murs, plafonds, sols, meubles et installations sanitaires ; traiter les sols et murs avec de la cire, des imprégnants ou des huiles ; entretenir les machines ; contrôler les stocks et les commandes ; éliminer les déchets dans le respect de l'environnement.

Le profil inclut la sécurité. Pour certaines activités, on utilise des produits chimiques, il faut donc observer les mesures de sécurité prévues et les dispositions légales, en portant des équipements de protection comme des gants ou des masques.

Fait également partie du profil l'aide au montage d'échafaudages et de dispositifs de levage pour atteindre des surfaces ou zones spécifiques, dans le respect des normes de sécurité. Le SECO rappelle parmi ses bases légales, à la section 6, précisément les équipements de protection individuelle et les vêtements de travail, lorsque les mesures techniques ou organisationnelles ne sont pas suffisantes.

Les agents techniques de nettoyage travaillent seuls ou en petits groupes, sous la responsabilité des opérateurs techniques de nettoyage. Beaucoup sont employés par des entreprises de nettoyage, d'autres travaillent à leur compte.

Cela a un reflet direct sur la planification. Le travail peut comprendre certains soirs ou les week-ends, et les professionnels se déplacent fréquemment en fonction des mandats.

Celui qui gère un immeuble commercial doit tenir compte du fait que les interventions sur les halls, vitrages et zones communes ont souvent lieu en dehors des heures d'exploitation, avec des effets sur les coûts, la surveillance et les accès.

La formation continue est également valable : nouveaux matériaux, produits et équipements requièrent une formation récurrente. Le personnel bien formé est très demandé sur le marché du travail — un élément à considérer dans la stabilité des équipes assignées à l'immeuble.

Intégrer le nettoyage et la maintenance technique dans tout le cycle de vie

La maintenance technique d'un immeuble commercial doit être lue dans une optique de facility management, c'est-à-dire de gestion coordonnée des services qui maintiennent l'immeuble fonctionnel dans le temps. Y entrent des activités diverses mais liées : fonctionnement et analyse des dysfonctionnements, maintenance et inspection, réparation, approvisionnement, contrôle énergétique et optimisation des performances d'exploitation.

Beaucoup de ces activités se soutiennent mutuellement. Un contrôle énergétique régulier, une inspection périodique des installations et une réparation rapide des défauts mineurs réduisent la probabilité de pannes majeures et allongent la durée de vie utile des composants. Le facility management travaille sur la conciliation entre exigences contradictoires : maintien de la valeur de l'immeuble et efficacité énergétique, avec l'objectif de garantir aux utilisateurs un séjour de haute qualité et la disponibilité d'installations techniques efficaces.

L'avantage économique ne reste pas à la charge d'une seule partie. Un immeuble bien entretenu et avec des installations correctement réglées génère des coûts d'exploitation et donc d'utilisation moindres, tant pour les locataires que pour les propriétaires. C'est le point où le nettoyage et la maintenance cessent d'être deux chapitres de dépenses séparés et deviennent un système unique de gestion du cycle de vie du bâtiment.

Pour que le système fonctionne, une continuité documentaire est nécessaire : savoir quand un composant a été installé, quelles interventions il a reçues, quelles anomalies sont récurrentes. C'est l'information qui permet de passer d'une maintenance réactive, qui intervient après la panne, à une maintenance planifiée, qui intervient avant.

Comment vérifier que le niveau convenu est réellement respecté

Un contrat sans contrôles s'autorégule vers le bas : si personne ne vérifie, la prestation tend avec le temps vers le minimum acceptable perçu. Il faut donc un système de vérification explicite, convenu avant le début du service et connu des deux parties.

L'outil de base est l'inspection par sondage avec grille d'évaluation. On définit à l'avance les zones à inspecter, les critères d'évaluation et l'échelle de notation, et on établit la périodicité des inspections. Les résultats sont documentés par des procès-verbaux écrits et photographiques, qui deviennent la base objective de la comparaison périodique entre donneur d'ordre et prestataire.

À côté des inspections, il convient de fixer des indicateurs clés de performance partagés, c'est-à-dire des mesures convenues qui décrivent le niveau de service de manière comparable dans le temps. Dans la gestion immobilière professionnelle, on utilise systématiquement des outils numériques tout au long de la chaîne de valeur : ils permettent des contrôles précis et la transparence de toutes les données de l'immeuble et, sur la base de l'évaluation des indicateurs clés de performance, permettent de vérifier si les prestations sont conformes aux attentes.

Le reporting doit être adressé à toutes les parties intéressées — donneur d'ordre, propriétaire et gérant — avec une périodicité définie, afin que le tableau reste partagé. Une procédure de signalement et de correction des défauts doit ensuite être prévue, avec des délais maximaux d'intervention différenciés selon la gravité : un défaut qui compromet la sécurité ou l'exploitation ne peut pas avoir le même délai de résolution qu'une imperfection esthétique.

Le système de contrôle sert aussi au prestataire. Un retour documenté et régulier permet de corriger l'organisation, de motiver le personnel et de justifier d'éventuels ajustements de prix avec des données plutôt qu'avec des impressions.

La vérification a aussi une dimension paritaire. Au Tessin, le revenu total de la commission paritaire (CPC) est destiné à l'exécution et à l'application de la CCT, y compris l'organisation et la réalisation des contrôles ; le contrat discipline en outre les organes paritaires, l'instance de recours et les conséquences en cas de violation contractuelle.

Du côté du prestataire, il existe des références externes comparables, comme l'évaluation de durabilité EcoVadis : la division Facility Management de Honegger a obtenu 80 points sur 100 en 2026, se classant parmi les 6 % des meilleures entreprises évaluées au niveau mondial.

Zones critiques et environnements à contamination contrôlée

Il existe des environnements où le nettoyage ordinaire ne suffit pas et où un protocole spécifique est nécessaire : salles blanches, locaux avec exigences hygiéniques élevées, zones de production sensibles. Ici, ce n'est pas seulement le résultat visuel qui compte, mais la séquence selon laquelle le travail est exécuté et la manière dont l'opérateur accède à l'environnement.

Un exemple concret est la préparation de l'opérateur avant l'entrée. Ce sont des gestes qui semblent mineurs, mais qui déterminent l'issue de l'intervention : une erreur dans la séquence peut annuler l'effet du nettoyage suivant.

Pour le donneur d'ordre, cela se traduit par des implications à mettre au contrat : protocoles écrits décrivant l'ordre des opérations et les modalités d'accès ; formation spécifique pour le personnel employé dans ces zones, distincte de celle prévue pour les surfaces ordinaires ; temps d'exécution plus longs, car la procédure est plus articulée ; coûts différents par rapport au nettoyage de bureaux ou de zones communes.

S'applique ici, en particulier, la section 6 des bases légales rappelées par le SECO : lorsque les mesures techniques ou organisationnelles ne suffisent pas, la protection passe par les équipements individuels et les vêtements de travail.

Il convient également de définir à l'avance qui vérifie le respect du protocole et avec quelle périodicité : dans ces environnements, un contrôle improvisé ou sporadique a peu de valeur, car la conformité doit être démontrée par des enregistrements répétés dans le temps.

Le principe général reste valable : on définit d'abord le niveau de prestation requis, puis on choisit qui l'exécute, enfin on établit comment le mesurer. C'est le seul ordre qui rend significative la comparaison des offres et efficace le contrôle.